华裔女子成加拿大“地主婆”, 萨省农场的钱真那么好赚？

                   
      作者：  51网站记者， 谈海 

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加拿大-中国农业与食品发展交流中心专家评论：

这是一个很好的文章。 让投资人听听旁观者意见也许是一个很好的事情。加拿大-中国农业与食品发展交流中心专家长期关注，研究，评估加拿大土地价格变化趋势。根据上面文章提出如下观点， 仅供各位参考：

 第一；根据加拿大政府统计： 加拿大土地从2008开始加拿大土地一直在增值， 并且保持在全国平均 每年增值12%。 由于世界人口增加，环境，气候变化，土地减少和粮食需求增加， 土地增值幅度会有高有低， 但是出现全国大幅度土地贬值的可能性机会几乎是没有。

第二：但是对于某一个地区，如果由于人为因素造成土地不正常的增值幅度，那么那里土地就有可能贬值，不增值或者通过不正常的缓慢增值来回复到当地正常市场价格。

第三：加拿大农业是这个国家一个重要产业。 从长远观点，从整体上看，投资加拿大农场是一个千真万确方向， 但是投资者一定要端正态度，农业是一个中，长期投资项目，是一个比较稳定的投资，但是农业没有暴利。

第四： 加拿大华人，特别是国内来的进入加拿大农业历史非常短。加上许多投资人是刚刚来加拿大，信息不对称，他们需要我们加拿大华人社会方方面面共同帮助他们投资成功。

 中心专家也想听听您的意见。 欢迎交流：   QQ:   979686570     微信： ccagr2008

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  　最近两年，各种华文媒体上考察萨省农场投资的广告时有出现，有的公司甚至直接打出「土地是最保值的投资」的口号，并且列举大量数据、案例，说明在萨省的农 场投资回报率远远超过同期房地产等其他投资，一时间华人社区出现了「向西部进军」的潮流。其实投资是一个永远没有结论的话题，很难说到底哪一种投资更好， 只能是因人、因时、因地而异，张三赚钱的项目不一定适合李四，去年的投资项目不一定适合今年，美国赚钱的项目不一定适合加拿大。为此有业内人士给出建议： 擦亮双眼，不要人云亦云，要根据自己的实际情况做出有利于自己的决定。

     一个农场主的心得

　邹先生2008年从中国移民加拿大，他拥有工程师背景，曾经在美国经营过一家公司。移民加拿大后，邹先生先后辗转于温哥华、卡尔加里和多伦多之间寻找商业机会。最后他把目光放在了的萨省农田投资机会。

　　邹先生说，自己来自东北，有很深厚的土地情结，考查了萨省得土地后，他很激动，这里的土地比中国不知道便宜多少。2011年他投入150万加元在 Regina以南大约115公里处的Ogema买了4000英亩的土地，然后带着老婆和两个女儿搬到Ogema，正式成为加拿大农民。Ogema是一个经 典的萨省小镇，只有368人。

　　邹先生说，自己关注农地很久了，在通胀持续高涨的时候，能建立农场这样一个坚实城堡保护自己和家人，自我感觉挺不错的。幸运的是，买地成交一个月之 后，同地区的农地的成交价就涨了超过15%，目前邹先生的地都租出去了，收益也达到了自己的期望值。邹先生说，在中国时他就梦想过农庄生活，没想到这个愿 望在加拿大实现了。走地鸡、农家菜、钓鱼打猎那就不用说了，而且土地私有，这些都是你的固定资产。

　　据邹先生介绍，加拿大农地贷款跟买房子不同，这个属于商业贷款。那就意味着利率高（接近5%），还款年限短，最可能的是20年。以后继续贷款的话，也 许可以给25年。同时银行对租约有要求：必须是Cash Rent (现金租约），而且租金达到银行的要求的（约23块/英亩）。一般情况下，第一笔贷款的首付需要超过40- 50%。

　　另外，萨省拥有全国最严格的农场所有权规则，只有加拿大公民、永久居民和加拿大独资企业获准持有超过10亩农田的业权。这样的规定就限制了外国投资者，确保土地不会被疯狂炒作。

　　根据RE / MAX房地产公司的一份报告显示，总体而言，2012年上半年萨省农地平均值增加了9.1％，个别地区达到20%，高于全国平均水平，约2000元一亩。而同期安省的农场价格达到15000元一亩，BC农场能卖到高达60000元一英亩。

　　农地经纪：专门做华人生意

　　随着加拿大移民政策的不断变化，两年前，省提名投资移民在西部部分省份推行，2011-2012年， 仅曼尼托巴省投资移民获得审批通过的就达200余人，他们大多来自中国大陆。 获得通过后，投资移民要履行投资协议，即要在落脚省份投资，才能得到该省移民局的认可，并获得7万多加元的押金退还。

　　雍先生就是这200人中的一位。雍先生来自河北，是当地一家奶制品企业的老板，2010年他考察了曼尼托巴省的农场，并看中其中一个，开价36万，因为种种原因当时没有买，等到2011年，他了解到这个农场以41万的价格售出。

　　雍先生看好长远投资农场

　　农场价格上涨速度之快出乎意料，雍先生在2011年在温尼伯西北90多公里外一个叫St. Laurent 的小镇附近买了一个农场，拿到了政府7万多加元的押金退还。雍先生是个生意人，他马上看到了这里面的机会，于是他注册成立了一个农业投资管理有限公司，公 司的主要业务就是找投资移民，投资买农场、买牛、养牛。雍先生从一个农场主变身农地经纪人。

　　雍先生告诉51记者，和中国相比，他看好加拿大的农业环境、市场和政府稳定的政策，各方面法律比较完善，比较适合投资。以曼尼托巴省为例，近几年土地 价格连年上涨，他刚来这里时大约六七百一亩，目前已经涨到1千多了。不过雍先生也承认，目前在这个领域存在着欺骗和投机行为，他认为政府还需加强监管。

　　雍先生说，他的许多客户已经成功买到农场，其中最大的一个来自江苏的老板一下子投资1900万元买了万亩农地，经营得很好，年收入高达数百万。雍先生 认为农地投资不适合投机，如果只想捞一把就走，那你就要小心了，经营农场现金流不大，如果你急用钱很难一下子变现。而且买农场首付款要50%，资金占用很 大，年收益率一般在3.5—4.5%之间。农地投资要看长线，放平心态，他自己准备干20年。曼尼托巴省的农业地税很低，纯农地只要每亩1.5元。从长远 看，农地投资回报少一点，但风险也小一些，适合长线投资。

　　叫苦不迭：买农场后悔了

　　冯先生来自中国南方，目前他已经投资近30万加元在曼尼托巴省买了960英亩地，后来又投资了十几万买牛，现在总共投资四十几万。

　　从2012年开始，冯先生从冬到夏就住在自己的农场附近，租用别人的房子，每个月租金500多，还要支付网络，电话，电费等费用。农场附近人少，东西贵，每天吃不好。冬天大雪，零下几十度，冯先生每天喂牛，接生小牛。

　　夏天酷热，还要野外收草。最要命的是，草原的蚊子异常厉害，白天隔着衣服盯人，晚上蚊子无孔不入，有时候晚上都躲到车里睡觉，还是不能避免被蚊子叮咬，浑身到处是红红的斑点，有时候实在难以忍受，他就用烟头烤，烧蚊子叮的地方，弄得到处是伤疤，让人触目惊心。

　　因为不了解行情，冯先生在买地时就多花了钱。他说，我买的这块地960英亩，如果当地人买，可能节省5万。我买的100多头牛，是原来的农场主卖地的 时候，把牛搭配给我的，有老牛有小牛，每头怀孕牛平均$1500全部给我，而当时如果从别的地方买牛，好的怀孕母牛价格也就是1200–1400每头。光 这两项自己就多花了很多冤枉钱。

　　回顾自己的买农场经历，冯先生认为投资农场总的说来还是可以的，只是要考虑到一些具体情况，比如像自己亲自经营，就要考虑到偏僻的农场地理位置和天寒地冻的加拿大冬季，出门看不见人，除了面对计算机就是牛群，这种寂寞不是每个人都能忍受的，为此提醒大家多做点功课。

　　冯先生说他现在的情况比刚开始要好多了，一是慢慢适应了，同时掌握了一些技术，比如冬季给牛接生非常痛苦，他现在已经可以控制让牛在天暖时节产仔，相对容易多了。不过零下几十度的低温还是让他这个南方人受不了。

　　网友吐槽：买农地还是多长个心眼

　　网友焦先生说，他认识的一个当地白人曾告诉他，在当地人看来只值30几万加元的土地被华人以40几万的价格买走了，这样的买卖打乱了当地土地交易的游戏规则。他不明白华人为什么要这样做。

　　焦先生说，加拿大从事农场经营还是有很大的风险的，如果碰到了好的经纪或者好的公司，帮你买到有增值潜力的地，那还是物有所值的。反之那你只有自认倒 霉了。如果一定要从事农场经营，那么就一定要做好调查工作，掌握土地的真实价格，不要轻易相信中介或投资公司的单面介绍。大家都知道，有华人抢着买的东西 价就会比正常的高，房子是，土地也是，老外有时候也抓住了华人的这个特点，故意抬高价钱。甚至有的老农场主一块土地卖两次，就是把土地上面的那层黑土地卖 了，然后把没有黑土、不能生草和种庄稼的地表卖给你。

　　投资农地的「美丽」陷阱

　　《我在加拿大做农场主》一书的作者朱晓鸣告诉51记者，她在萨省投资了10000英亩农地，几年下来感触很深。不久前一位年轻女网友给她留言，说读了 《我在加拿大做农场主》后，对投资萨省农地很有兴趣，而且已经动身来到Regina看地了。朱晓鸣说：突然间，我感到一种无形压力，我的书无意间被当做投 资农地宣传品，让不少人片面地接受投资萨省农地乐观一面，忽视了投资农地的实际风险。这种风险有些来自大自然，也有人为因素所致，不能只为投资者画出一个 「美丽」的大饼。

　　从到萨省做了一个农场主后，便有了愈来愈深的体验：投资萨省农地是一件相当复杂的事情，决不是一些农地公司宣传的那么简单，可以轻松地赚大钱。

　　《我在加拿大做农场主》一书的作者朱晓鸣是名副其实的“地主婆”

　　如果新移民手头只有一百万加元资金，先要用来购车、买租房等，剩余的钱再考虑投资。千万不要只听农地公司宣传，把仅有的钱全部投资农地，因为农地是一 个长期投资项目，不会马上就有钱回来。何况这点钱按目前农地的市场价格，也投资不了几QT农地，也买不到质量好的农地。

　　农地是一个长期的投资项目，不可能立竿见影，大把回钱，除非是倒卖农地蒙人。因为农地出租不是一件简单事情，本人这两年出租农地已经吃过苦头，要找到 一个能够长期耕种的好农场主实属不易。大农场主都喜欢连片土地，土质肥沃，距离不远，耕作起来方便省力。如果本身土地质量低劣，再遇到粗糙耕种的农民，地 租回报肯定高不到哪里。如果遇上有意逃租的农民，说不定还要通过打官司了事。

　　无论是投资农场还是购买农场自己经营，投资者在做出投资决策之前，要做足调查了解这项功课。要对其他一些因素有所了解和认识，比如：政府对农地的评估 资料（官方网站SAMA）、生产成本分析、土地市场价格评估等，不能仅听农地公司怎么说，要做到有备而来，降低投资风险。农场投资者在着手进行这种投资项 目时，一定要视自己的经济能力和劳动力资源而定、尽可能把投资过程中有可能遇到的问题详细列出来，寻找业内人士或是专家咨询，从而将投资风险控制在最低范 围内。

　　朱晓鸣说，目前农地投资确实存在炒作的现象，有的农地公司加价30 - 50%把农地卖给华人投资者，对不熟悉当地情况的投资者来说风险很大，她认识的第一批农地投资者中很多人已经撤出来了，对后来者来说就要加小心了。

　　萨省农业土地投资价值历史回顾

　　近年的农地价格增幅较快，但历史上农地价格也有过非常惨痛的教训。据农地经纪尹先生介绍，FCC的历史数据报告显示，在整个1970年代，农业地产价 格远远跑赢同期通货膨胀率。这个时期地产每年增长15.6%，而通货膨胀率只有9%。特别是从1973年到1978年，农业地产每年增长17.2%，通货 膨胀率只有9.2%。但是从1979年开始到1983年，农业地产每年只增长了5.1%，通货膨胀率却达到了7.8%。但是就在73到83这个十年，萨省 农业地产每年增长了15.9%，远远高于同期其他省份。

　　最近几年萨省农地涨幅惊人

　　在1981年间，为了应对通货膨胀，加拿大的最高利率达到了18%到20%！这样高企的利率，是我们现在不能理解的。高利率直接影响了农业地产的价格。

　　加拿大全国的土地在1982年到1988年经历了一番很大的降幅。数字显示，84到85年萨省土地贬值10.3%，同期全国8.8%；85到86年萨 省贬值8.3%，全国6.9%；86年到87年萨省贬值15.3，全国10.1；87年到88年，萨省贬值11.7，全国7.7；从84年到88年，萨省 土地累计贬值38.4%，全国则是29.2%。

　　历史上萨省农地也有过惊人的跌幅

　　但是如果从1977年开始算，到1987年萨省土地每年平均增值5.7%，全国4.1%；81年到87年萨省贬值4.9%，全国5.4%。即使是这样，和同期动辄15%到20%的利率水平相比，土地投资也是完全失败的，不如把现金存到银行。（作者：谈海）

加拿大-中国农业与食品发展交流中心专家评论：

这是一个很好的文章。 让投资人听听旁观者意见也许是一个很好的事情。加拿大-中国农业与食品发展交流中心专家长期关注，研究，评估加拿大土地价格变化趋势。根据上面文章提出如下观点， 仅供各位参考：

 第一；根据加拿大政府统计： 加拿大土地从2008开始加拿大土地一直在增值， 并且保持在全国平均 每年增值12%。 由于世界人口增加，环境，气候变化，土地减少和粮食需求增加， 土地增值幅度会有高有低， 但是出现全国大幅度土地贬值的可能性机会几乎是没有。

第二：但是对于某一个地区，如果由于人为因素造成土地不正常的增值幅度，那么那里土地就有可能贬值，不增值或者通过不正常的缓慢增值来回复到当地正常市场价格。

第三：加拿大农业是这个国家一个重要产业。 从长远观点，从整体上看，投资加拿大农场是一个千真万确方向， 但是投资者一定要端正态度，农业是一个中，长期投资项目，是一个比较稳定的投资，但是农业没有暴利。

第四： 加拿大华人，特别是国内来的进入加拿大农业历史非常短。加上许多投资人是刚刚来加拿大，信息不对称，他们需要我们加拿大华人社会方方面面专业人士共同帮助他们投资成功。

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                     乌克兰危机推高您 ‘米袋子’ 价格

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  乌克兰是世界上最大的粮食基地之一，俄国与乌克兰的矛盾冲突，已经直接反映为世界粮价波动。  根据世界粮食组织公布预测，在可预见的未来，如局势没有进一步突破性发展，粮食价格在最近几个月份将大幅度提升。 乌克兰是世界最大的小麦和玉米出口商之一，目前已导致玉米和小麦的价格上升。根据美国芝加哥小麦交易所，小麦价格要增长5.9% 到达6.38美元每蒲式耳，这是过去十八个月最大的一次增长。另一方面，玉米的价格增长最高可到3.7%， 到达六个月新高4.81美金每蒲式耳。 根据世界粮食组织数据，乌克兰是去年世界第四大玉米销售地，第六大小麦供应商。

                                                                                              图片来源： Google Images

 加拿大-中国农业与食品发展交流中心专家分析，世界的小麦与玉米价格飞涨有以下几种原因，第一，俄与乌的危机持续引发忧虑，粮食进口商想提前买足产品。 第二，由于乌克兰局势不稳定，货币贬值，当地粮食公司不愿意把粮食拿到市场上销售。供需失衡，导致粮食价格上涨。

 加拿大是世界上少数几个粮食，农产品净出口国。加拿大-中国农业与食品发展交流中心专家分析分析认为：

第一, 粮食价格攀升，对于每个消费者而言，除小麦和面粉之外，在肉食品价格和汽油上面都有上涨可能性。因为粮食是动物饲料也是生物汽油的原材料。

第二，对于加拿大农场主来说，可能是个难得的机遇。中心专家和加拿大农场主座谈时发现他们雄心勃勃，准备扩大再生产。

第三，供需紧张都是预示着农业进一步发展的潜力，对于加拿大华人，中国农场投资人来说也是一个商机。

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